September 15, 2026
Zakon o legalizaciji bespravnih objekata predviđa značajno različite finansijske obaveze za različite kategorije vlasnika. Za objekte osnovnog stanovanja pojedine obaveze mogu se otplaćivati i do 30 godina, dok su za hotele i turistička naselja sa četiri ili pet zvjezdica, kao i turističke rizorte, propisane naknade za urbanu sanaciju od 400 do 800 eura po kvadratnom metru izgrađenog prostora.
Zakon o legalizaciji bespravnih objekata prvobitno je objavljen u avgustu 2025. godine, a potom je mijenjan u februaru i avgustu 2026. godine. Važeći prečišćeni tekst obuhvata sve tri verzije propisa. Zakon uređuje uslove, način i postupak legalizacije bespravnih objekata, ali i finansijske obaveze vlasnika, među kojima su naknada za urbanu sanaciju, posebna naknada na Crnogorskom primorju, godišnja naknada za korišćenje prostora, kao i troškovi rješavanja imovinsko-pravnih odnosa.
Do 30 godina za objekte osnovnog stanovanja
Jedna od najvažnijih pogodnosti odnosi se na objekte osnovnog stanovanja. Za takve objekte naknada za urbanu sanaciju može se plaćati u najviše 360 jednakih mjesečnih rata, što znači da se obaveza može rasporediti na period do 30 godina. Za ostale bespravne objekte maksimalni period otplate je 120 mjesečnih rata, odnosno deset godina.
Zakon predviđa i mogućnost umanjenja naknade. Lokalna samouprava može umanjiti naknadu za objekte osnovnog stanovanja do 50 odsto, dok za pojedine socijalno osjetljive kategorije umanjenje može iznositi do 90 odsto. Kod jednokratnog plaćanja naknada može biti umanjena do 20 odsto.
Objektom osnovnog stanovanja smatra se objekat neto građevinske površine do 200 kvadratnih metara u kojem živi vlasnik sa članovima porodičnog domaćinstva koji imaju prebivalište u mjestu u kojem je objekat izgrađen. Dodatni uslov je da vlasnik i članovi njegovog domaćinstva nemaju u svojini drugi stambeni objekat u Crnoj Gori, odnosno da nemaju u susvojini više od 25 kvadratnih metara drugog stambenog objekta. Zakon posebno uređuje situacije u kojima je drugi stambeni objekat nepodoban za stanovanje.
Za hotele i rizorte do 800 eura po kvadratu
Drugačiji režim primjenjuje se na dio turističkih objekata. Za hotel ili turističko naselje sa četiri ili pet zvjezdica, kao i turistički rizort, naknada za urbanu sanaciju iznosi od 400 do 800 eura po kvadratnom metru izgrađenog prostora.
Ta obaveza može se platiti jednokratno ili u najviše 60 jednakih mjesečnih rata, odnosno tokom perioda do pet godina.
Važno je naglasiti da je riječ upravo o naknadi za urbanu sanaciju, a ne nužno o ukupnom trošku legalizacije, jer vlasnik može imati i druge obaveze propisane zakonom. Visina naknade zavisi od više kriterijuma, među kojima su zona, stepen opremljenosti građevinskog zemljišta, troškovi komunalnog opremanja, vrsta i namjena objekta, kao i njegova starost.
Otkup zemljišta može na 360 rata
Dug period otplate nije predviđen samo za naknadu za urbanu sanaciju. Ako je bespravni objekat izgrađen na zemljištu kojim raspolaže država ili jedinica lokalne samouprave, vlasnik koji je podnio zahtjev za legalizaciju može podnijeti i zahtjev za kupovinu tog zemljišta neposrednom pogodbom.
Za objekte osnovnog stanovanja vrijednost zemljišta može se otplaćivati u najviše 360 jednakih mjesečnih rata, dok je za ostale bespravne objekte maksimalni rok 120 rata. To znači da vlasnik objekta osnovnog stanovanja, ukoliko ispuni ostale zakonske uslove, i ovu obavezu može rasporediti na period do 30 godina
Godišnja naknada za objekte koji ostanu van legalizacije
Zakon predviđa i godišnju naknadu za korišćenje prostora za određene kategorije bespravnih objekata. Ona se plaća za objekat za koji nije podnijet zahtjev za legalizaciju, za koji je zahtjev odbijen, za koji nije pokrenut postupak upisa u katastar nepokretnosti ili za koji je doneseno rješenje o uklanjanju.
Ako je dostavljen elaborat premjera izvedenog stanja, godišnja naknada po kvadratnom metru može iznositi od 0,5 do dva odsto prosječne cijene građenja kvadratnog metra novoizgrađenog stambenog objekta u Crnoj Gori. Ako elaborat nije dostavljen ili objekat nije upisan u katastar, naknada može iznositi od jedan do tri odsto te cijene po kvadratnom metru.
Prihod od naknade dijele država i opštine
Prihod od naknade za urbanu sanaciju, po pravilu, dijeli se između lokalne samouprave i budžeta Crne Gore u odnosu 80 prema 20 odsto.
Za opštine sjevernog regiona propisano je drugačije pravilo, pa kompletan prihod od ove naknade pripada budžetu lokalne samouprave.
Za bespravne objekte na Crnogorskom primorju obračunava se i posebna naknada u skladu sa propisima o regionalnom vodosnabdijevanju, koja se može plaćati u najviše 36 jednakih mjesečnih rata.
Među osnovnim uslovima za legalizaciju je da bespravni objekat bude evidentiran na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku i upisan u katastar nepokretnosti. Zakon precizira da je riječ o snimku teritorije Crne Gore sačinjenom u julu 2025. godine.
Važeća pravila tako jasno razlikuju položaj građana koji legalizuju objekte osnovnog stanovanja od vlasnika drugih i komercijalnih objekata.
(Bankar)
