“Legalizacija bespravnih objekata nije samo administrativni postupak, već proces koji građanima donosi pravnu sigurnost, veću vrijednost imovine i mogućnost da svoju istragu uvede u legalne tokove, dok lokalnim zajednicama otvara prostor za ulaganje u nedostajuću infrastrukturu”, rekao je Lainović.

Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, kao i formiranje posebnih uprava za legalizaciju, trebalo bi da ubrza proces i uvede više reda u oblast koja direktno utiče na vrijednost imovine građana, sigurnost prometa nepokretnosti, katastarske evidencije, lokalne budžete i buduće investicije. Posebno važan rok je 14. avgusta 2026. godine, kada vlasnici objekata koji nisu upisani u katastar moraju pokrenuti postupak upisa.

Koji je tačan presjek legalizovanih objekata od 2017. godine?

Postupak legalizacije započet je u septembru 2017. godine stupanjem na snagu Zakona o planiranju prostora i izgradnji objekata, kojim su propisane odredbe koje su definisale način i postupak legalizacije bespravnih objekata.

Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata stupio je na snagu u avgustu 2025. godine, a izmjene i dopune ovog zakona stupile su na snagu u februaru ove godine.

Prema posljednjem presjeku stanja koje se periodično prikuplja od strane resornog ministarstva, tokom 2025. godine predato je skoro 6.000 zahtjeva za legalizaciju, tako da ukupan broj zahtjeva od početka postupka legalizacije do kraja 2025. godine iznosi preko 68000. 60000 zahtjeva.

Do danas je donijeto samo 3833 rješenja o legalizaciji.

Navedeni podaci dostavljeni su od strane opštine krajem 2025. godine, a podaci za prvu polovinu tekuće godine još nisu dostavljeni niti obrađeni.

Što se tiče naplaćenog iznosa naknade za urbanu sanaciju za bespravne objekte, analizom je utvrđeno da je tokom 2025. godine obračunato 9.088.546,52 eura a naplaćeno je 1.686.767,49. U ukupnom iznosu od početka legalizacije bespravnih objekata broj obračunatih komunalija iznosi 21.314.085,67 eura, a naplaćenih 12.659.509,04. Glavni grad Podgorica ima najviše naplaćenih prihoda po osnovu naknade za urbanu sanaciju i to 4.264.525,21 eura, a najmanje naplaćenih prihoda ima opština Šavnik 227,90 eura.

Koliko je ukupno zahtjeva podnijeto, koliko objekata legalizovano, koliko odbijeno, koliko je u postupku?

Prema informacijama koje, kako sam navela, prikuplja resorno ministarstvo, podnijeto je oko 68.000 zahtjeva od čega najviše zahtjeva podnijeto u Podgorici 14.891, zatim u Baru 11.521, slijede Herceg Novi sa 5.893, Ulcinj sa 5.762, Budva sa 5.736, u Nikšić u Kotoru 3. 2.898, u Bijelom Polju 2.794, Tivtu 2.329.

Donijeto je 3.833 rješenja o legalizaciji od čega 3.105 za stambene objekte, 224 za poslovne objekte, 93 za poslovno-stambene objekte i 411 za pomoćne objekte.

Također, donijeto je oko 9.300 rješenja o prekidu postupka i oko 5.100 rješenja o obustavi postupka legalizacije.

Koliko bespravnih objekata postoji u Crnoj Gori?

Prema dostupnim podacima, koji moram reći nijesu adekvatno sublimirani, uz korištenje analize studija slučaja, dolazi se do podatka da je u Crnoj Gori izgrađeno oko 80.000-90.000 bespravnih objekata. Ova brojka je realna, posebno kada se uzme u obzir da u bespravne objekte spadaju i objekti izgrađeni bez upotrebne dozvole, znači za koje je izdat akt o građenju, ali građenje nije izvedeno u skladu sa urbanističko-tehničkim uslovima, tehničkom dokumentacijom i aktom o građenju…u tu grupu najčešće spadaju nadogradnje i dogradnje „legalnih“ objekata. Zbog sličnih situacija teško je precizno evidentirati i saopštiti broj bespravnih objekata. Spovođenjem postupka legalizacije prikupiće se precizni podaci o broju bespravno sagrađenih objekata, njihovoj površini i namjeni…

Šta je glavni razlog odbijanja zahtjeva: nepotpuna dokumentacija, neusaglašenost sa planskim dokumentima, neriješeni imovinsko-pravni odnosi, objekat nije na ortofoto snimku, ili nešto drugo?

Postupak legalizacije je kompleksna procedura koja obuhvata provjeru više činjenica-uslova, i postupanja su određenom specifičnošću svakog od njih.

Naime, prema prethodno važećem zakonskom rješenju, postupak legalizacije se prekida kada se utvrdi da bespravni objekat nije izgrađen u skladu sa smjernicama i/ili osnovnim urbanističkim parametrima važećeg planskog dokumenta ili zbog neriješenih imovinsko pravnih odnosa na zemljištu na kome je bespravni objekat izgrađen, odnosno na samom objektu. Ako objekat nije izgrađen u skladu sa planskim dokumentima, postupci su prekinuti do donošenja Plana opšte regulative Crne Gore, planski dokument čija je izrada predviđena tada važećim zakonskim rješenjem. Donošenjem novog Zakona o uređenju prostora, promijenjen je sistem planiranja pa ova vrsta planskog dokumenta više ne postoji u sistemu, te je to bio jedan od razloga zbog kojeg nije bilo moguće nastaviti postupke legalizacije i moralo se pristupiti izmjeni Zakona o legalizaciji bespravnih objekata.

Nadalje, postupak se može obustaviti zbog odustanka podnosioca zahtjeva, ali i na službenoj dužnosti, kada se iz postupanja stranke ili drugih okolnosti može zaključiti da je stranka odustala od zahtjeva za legalizaciju, npr. ne dostavlja traženu dokumentaciju, ne javlja se na poziv organa koji vodi postupak, i dr. Takođe, ako zahtjev i dokumentacija koja se predaje uz zahtjev sadrži neki formalni nedostatak, od strane stranke zahtijevaju da te nedostatke odklone, npr. dostavi se dokaz koji ne sadrži podatke koji su neophodni za donošenje rješenja, te ako stranka ne odbija nedostatke na koje je ukazao organ koji vodi postupak, zahtjev za legalizaciju se odbija. Znači, kao u svakom postupku, stranka mora biti aktivna i sarađivati ​​sa nadležnim organom.

Novim zakonskim rješenjem su precizno definisani opšti uslovi za donošenje rješenja o legalizaciji, i to: objekat mora biti evidentiran na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku, upisan u katastar nepokretnosti; mora se utvrditi da nije izgrađen na prostoru koji je planskim dokumentom određen za izgradnju infrastrukturnih i drugih objekata od opšteg interesa, te da su riješeni imovinsko pravni odnosi na objektu i zemljištu na kome je izgrađen bespravni objekat.

Ovo je vremenski zakon koji je fleksibilnije definisan u odnosu na prethodni dio da novo rješenje „dozvoljava“ legalizaciju i ako objekat nije izgrađen u skladu sa planskim parametrima, ali pod uslovom da nije izgrađen u nekom od zaštićenih prostora (zona morskog dobra, nacionalnog parka i sl).

Nakon predaje zahtjeva, podnosilac zahtjeva dužan je da po pozivu nadležnog organa dostavi sljedeću dokumentaciju: dokaz o plaćanju naknade za urbanu sanaciju, dokaz o plaćanju posebnih naknada za objekte na teritoriji crnogorskog primorja, analizu statičke i seizmičke stabilnosti bespravnog objekta za objekte površine do 500m2 ili elaborat o ispitivanju statičkih i seizmičkih objekata preko izvještaja statičke i seizmičke površine 0 pozitivnih površina0 objekata0 elaborata, dokaz da je sproveden postupak procjene uticaja na životnu sredinu, odnosno da procjena nije potrebna i/ili saglasnost organa državne uprave nadležnog za zaštitu kulturnih dobara za legalizaciju objekta koji je izgrađen u zaštićenoj zoni.

Važno je naglasiti da se za objekte osnovnog stanovanja i objekte površine do 200 m2 u kojima se ne obavlja djelatnost, umjesto analize može dostaviti izjava vlasnika objekta da je odgovoran za štetu nastalu upotrebom.

Formulisanjem utvrđene procedure legalizacije, zakonopisac je vodio računa da se kroz ovaj proces prvenstveno osigura bezbjednost i sigurnost građana koji u njima žive ili borave, ali i pravna sigurnost imovine i uvećanje vrijednosti te imovine. A to se može postići samo cjelovitom procedurom koja rezultira rješavanjem imovinsko pravnih odnosa, provjerom stabilnosti objekata izgrađenih protivno propisima i uvođenjem tih objekata u katastarsku evidenciju, u cilju povećanja pouzdanosti katastra nepokrenosti, kao jednog od najznačajnijih javnih registara.

Šta se dešava sa objektima čiji su zahtevi odbijeni? Da li vlasnici automatski plaćaju naknadu za korišćenje prostora, ulaze u novi postupak, ili rizikuju rušenje?

Shodno odredbama Zakona, vlasnik bespravnog objekta dužan je da plaća godišnju naknadu za korišćenje prostora do uklanjanja objekta za koji: nije podnijet zahtjev za legalizaciju; je doneseno rješenje o odbijanju zahtjeva za legalizaciju; nije pokrenut postupak upisa objekta u katastar nepokretnosti; ili je doneto rešenje o uklanjanju objekta.

Godišnju naknadu za korišćenje prostora utvrđuje jedinica lokalne samouprave iu djelu joj pripada i prihod od iste.

Takođe, opština je dužna da donese podzakonska akta kojom će se utvrditi visina, zona, način i kriterijume plaćanja godišnje naknade za korišćenje, uz prethodnu saglasnost Ministarstva.

Zakon je definisao kriterijume na osnovu kojih će se okvirno utvrđivati ​​visina ove naknade, te je propisano da se naknada plaća po m2 neto površine bespravnog objekta za koji je dostavljen elaborat premjera izvedenog stanja bespravnog objekta, u zavisnosti od zone u kojoj se objekat nalazi, i da može iznositi od 0,5% do 2,0% prosječne cijene građenja zgrade nad stambenim objektom u Crnoj Gori u okviru novoizgrađenog objekta. statistike, za godinu koja prethodi godini za koju se naknada utvrđuje.

Opštine su dužne da radi utvrđivanja i naplate nakande za korišćenje prostora uspostave i vode evidenciju bespravnih objekata čiji su vlasnici obveznici plaćanja ove naknade. Formiranje te evidencije nije moguće bez saradnje sa Upravom za nekretnine, odnosno područnim jedinicama po opštinama, koje su dužne da optima dostave ažurne grafičke podatke o objektima i parcelama i podatke o objektima za koje su upisane zabilježbe, sa podacima o vlasništvu nad objektom.

Ova naknada se plaća ako vlasnik nije ušao u postupak legalizacije ili objekat ne ispunjava uslove za legalizaciju, a plaćanje naknade ne znači da se objekat neće rušiti, jer je Zakonom propisano da se naknada plaća za uklanjanje objekta.

U postupku legalizacije, vlasnik bespravnog objekta je dužan da plati naknadu za urbanu sanaciju, a plaćanje ove naknade uslov je za donošenje rješenja o legalizaciji. Visinu, način utvrđivanja naknade za urbanu sanaciju takođe utvrđuju opštine.

Javnost je upoznata sa činjenicama da je pri određivanju uslova za legalizaciju uzeto u obzir mnogo faktora, uključujući i socijalne. Stoga su propisani uslovi maksimalno povoljni, omogućeno je plaćanje na stopu, pa su definisani i umanjeni iznos naknade za objekte osnovnog stanovanja i bespravne objekte čiji su vlasnici ili članovi porodičnog domaćinstva samohrani roditelji, odnosno staratelji, lica sa invaliditetom, mladi koji su bili djeca bez roditeljskog staranja, porodice sa djecom sa smetnjama u razvoju, pripadnici romske i egipćanske populacije do 90 odsto. Sve ovo rezultiralo je time da građani sada imaju priliku da legalizuju bespravne objekte po povoljnim uslovima nego što su legalni graditelji mogli da grade.

Iz resornog Ministarstva je objašnjeno da je rok za upis bespravnih objekata u Katastar potreban do 14. avgusta, ali da se zahtjev za legalizaciju može podnijeti i poslije tog datuma. Možete li građanima jasno razdvojiti: šta moraju završiti do roka, a šta mogu kasnije?

Članom 48 Zakona o legalizaciji bespravnih objekata propisano je da je vlasnik bespravnog objekta čiji objekat nije upisan u katastar nepokretnosti dužan da, u roku od 12 mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona, pokrene postupak upisa objekta u katastarsku evidenciju. Znači do 14. avgusta 2026. godine, vlasnici su dužni da pokrenu postupke upisa objekata u katastar dostavljanjem zahtjeva Upravi za nekretnine odnosno područnim jedinicama po opštinama. Dovoljno je da do navedenog podatka podnesu zahtjev, a od njih se zahtijeva da se u narednom periodu, u najkraćem roku, dostavi elaborat premjera izvedenog stanja bespravnog objekta na ovjeru.

Navedeno rješenje opravdano je sa stanovišta potrebe da se postupak učini efikasnijim jer su uska grla u procesu legalizacije kao što je izrada elaborata od strane ovlašćenih geodetskih organizacija, ali i pitanje ovjerenih elaborata od strane Katastara bila očekivana, zbog nedostatka administrativnih kapaciteta. Jedinice lokalne samouprave se također suočavaju sa problemom nedostatka administrativnih kapaciteta u dijelu broja službenika koji rješavaju zahtjeve za legalizaciju, a taj problem nije zaobljen ni Upravu za legalizaciju koja sada funkcionira sa tri zaposlena.

Činjenica je da se problem bespravne gradnje koji je nastao decenijama ne može riješiti u kratkom roku, posebno jer je Zakonom uspostavljena procedura sa ciljem provjere svih relevantnih činjenica neophodnih za legalizaciju.

Šta se dešava ako objekat nije evidentiran na ortofoto/satelitskom snimku?

Ako objekti nisu vidljivi na satelitskom snimku zahtjeva za legalizaciju se odbija. Rješenje o ukanjanju objekta donosi se ako nije podnijet zahtjev za legalizaciju; ako je doneseno rješenje o odbijanju zahtjeva za legalizaciju; ako nije pokrenut postupak upisa objekta u katastar nepokretnosti, i to rješenje donosi inspektor zaštite prostora. Ovo rješenje za objekat osnovnog stanovanja može se sprovesti nakon obezbjeđenja alternativnog smještaja, a to podrazumijeva obezbjeđivanje privremenog smještaja davanjem stana u zakup, davanjem naknade za zakup i na drugi način, u skladu sa propisom jedinica lokalne samouprave. Naravno zakon prepoznaje i mogućnost trajnog rješavanja stambenih potreba u slučajevima za ranjive kategorije lica u skladu sa propisima o socijalnom stanovanju. Napominjem da se objekti uklanjaju u slučaju ako se nalaze na infrastrukturi ili se dokaže da nijesu bezbjedni za upotrebu.

Koliko građana je sada koristilo platformu Legalizuj.me i na koji način Uprava mjeri njenu učinkovitost? Da li se, prema dosadašnjim podacima, može reći da je platforma ispunila svoju svrhu – da građanima olakša informisanje i pripremu zahtjeva za legalizaciju?

Platforma legalizuj.me je sigurno ispunila svoju svrhu. Prema podacima koje dobijamo od strane podnosilaca zahtjeva, cijene su kao vrlo koristan alat za pripremu zahtjeva i potrebnu dokumentaciju. Prema sopstvenom iskustvu moram reći da koriste sve generacije, ali nakon svakodnevnog rada sa strankama, moram konstatovati da je i dalje omiljeni način dobijanja informacija živa riječ.

Koji je cilj Uprave za narednih 12 mjeseci: koliko predmeta želite da riješite, koliko objekata legalizujete i koliko da smanjite zaostatak?

Uprava za legalizaciju bespravnih objekata formalno je počela sa radom 1. januara tekuće godine, a ja sam kao vršilac dužnosti ovog organa uprave imenovan krajem istog mjeseca.

Radi povećanja efikasnosti postupka legalizacije, predviđena je podijeljena nadležnost za postupanje po zahtjevima za legalizaciju na način da postupci legalizacije bespravnih objekata površine do 500 m2 rješavaju jedinice lokalne samouprave, a objekte preko 500 m2 i objekte izgrađene u zoni rješavaju Uprava za legalizaciju bespravnih objekata. Preciznije ovaj organ uprave nadležan je za donošenje rješenja o legalizaciji bespravnih objekata neto površine preko 500m2; donošenje rješenja o legalizaciji bespravnih objekata izgrađenih u: zoni morskog dobra, zonama zaštićenih područja i zonama zaštićenih područja i zonama ekološke mreže, zonama aerodroma, zaštitnim zonama i radio koridorima za elektronske komunikacione mreže i elektronsku komunikacionu infrastrukturu i povezanu opremu, zaštitnim pružnim pojasevima, zahvatima granica nepokretnih kulturnih dobara i njihovih zaštitnih baština UNESCO-ovih područja, područja u svjetskoj zemlji pojasevima elektroenergetskih objekata, eksploatacionim područjima, pojasevima, odnosno zonama od najmanje 400 m udaljenosti od vojnih objekata koji služe za smještaj eksploziva i općina i hotela, odnosno turističkih naselja sa četiri ili pet zvjezdica i turističkih rizorta.

Osnovni cilj ovog Zakona je legalizacija bespravno sagrađenih objekata i uvođenje u postojeći zakonski okvir svih objekata koji su građeni u suprotnosti sa zakonom. Pored osnovnog cilja, sprovođenje Zakona postižu se i drugi ne manje značajni ciljevi kao što su: zaustavljanje bespravne gradnje, pouzdanost katastra nepokretnosti, sigurnost u oblasti prometa nepokretnosti, dobra infrastrukturna opremljenost tretiranog prostora, veći nivo kvaliteta života, podizanje ekoloških standarda i smanjenje rizika po ljudsko zdravlje, veću naplatu poreza.

Cijenim da je važno napomenuti da je postupak legalizacije suspendovan na period od godinu dana na području Bokokotorskog zaliva, shodno odredbama Zakona o zaštiti prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora.

Ovaj proces omogućava da se objekti koji su izgrađeni bespravno – suprotno propisima o gradnji i drugim pozitivnim propisima, legalizuju u zakonom propisanoj proceduri, koja završava pravnom sigurnošću i povećanjem vrijednosti imovine.

Pored koristi za građane, koji će ovim zakonskim rješenjem svoju investiciju „uvesti“ u legalne tokove i samim tim povećati njenu vrijednost na tržištu, od procesa legalizacije jedinice lokalne samouprave prihodovaće više stotina miliona eura od naplate naknade za urbanu sanaciju.

Pitanje namjene sredstava koja će takođe biti prikupljena u procesu legalizacije od naknade naknade je zakonskim odredbama zajednice riješeno na način da se sredstva koja se prikupe sa jednog prostora ulažu u taj prostor – mjesnu, i to u izgradnji nedostajuće komunalne infrastrukture i pratećih sadržaja. Znači, namjera je da se provede postupak legalizacije riješenih i infrastrukturnih problema u prostoru, a pouzdana evidencija nepokretnosti nesporno će uticati na stepen pravne sigurnosti u oblasti nepokretnosti bez čega nema značajnih istražnih aktivnosti koje se očekuju u narednom periodu, posebno u procesu pristupanja Evropskoj Uniji.

Što se tiče dosadašnjeg rada ovog organa, važno je istaći da je do sada zaprimljeno preko 500 zahtjeva za legalizaciju bespravnih objekata. Najveći dio zahtjeva dostavljen je od strane jedinice lokalne samouprave, jer je Zakonom o legalizaciji bespravnih objekata predviđeno da su općini dužni da podnose zahtjeve za legalizaciju koji su podnijeli za čije rješavanje nadležna Uprava dostavlja nadležnost ovom organu. Najviše zahtjeva dostavljeno je od Opštine Budva – preko 200 zahtjeva, slijedi Bar sa 146 zahtjeva, Glavni Grad Podgorica dostavio je 12, Danilovgrad 32, Prijestonica Cetinje 10, Ulcinj devet, Nikšić četiri, Pljevlja tri, Kolašin, Bijelo Polje i Plav po jedan zahtjev.

Uprava postupa po zahtjevima za legalizaciju bespravnih objekata većih površina, značajan broj predmeta koji se odnose na objekte namijenjene poslovanju, što znači u pitanju kompleksni postupci koji zahtijevaju vrijeme i angažovanje ekspertskih kapaciteta.

Namjera je da rad ove uprave postigne svrhu zbog koje je i formirana, a to profesionalno i efikasno sprovođenje postupka legalizacije u svakom pojedinačnom predmetu, ali i uspostavljanje saradnje sa opštinama radi uspostavljanja jednistvene prakse u postupanju u ovom veoma kompleksnom i značajnom procesu, koji nesprožno utiče na veliki broj građana Crne Gore.

ADRIA.TV