Dok dio investitora, vlasnika stanova i agencija za nekretnine, često iz pohlepe, uporno brani rekordno visoke cijene kvadrata i kirija, ekonomski pokazatelji i iskustvo iz bliske prošlosti upozoravaju da je tržište nekretnina u Podgorici već jednom prošlo kroz snažan pad – i da se danas stvaraju gotovo identični uslovi za novo pucanje balona.

Piše: Bojan OBRENIĆ

Rast cijena stanova i zakupa u prethodnim godinama bio je zasnovan prije svega na povećanom broju ekonomskih migranata iz Ukrajine, Rusije i Turske, ali i na kratkoročnim očekivanjima profita, špekulacijama i izraženoj psihologiji tržišta. Kako se ti faktori postepeno gase, nestaje i ključni oslonac vještački naduvanih cijena.
Imamo klasičan primjer naduvanog balona. Cijene kvadrata stana od 2.200-2.300 eura su rasle brže od plata, brže od produktivnosti i brže od realne potražnje domaćeg stanovništva. Takvo stanje ne može trajati beskonačno i korekcija je neminovna, a dodatni pritisak stvara i sve izraženiji odlazak turskih ekonomskih migranata.
Apsolutno je neodrživo da je kvadrat stana u Podgorici i na Primorju skuplji nego u Italiji, Španiji ili Portugalu. Tamo se kvadrat može naći i za 1.500 eura. Takav odnos cijena i kupovne moći nema ekonomsko uporište i ne može dugoročno opstati.

Istorija već dala odgovor

Podaci Centralna banka Crne Gore potvrđuju da se sličan scenario već desio. Kvadrat stana u Podgorici bio je najskuplji u martu 2008. godine, u jeku nekretninskog buma, kada je iznosio 1.738 eura. Nakon globalne finansijske krize uslijedio je dug i bolan pad, pa je u martu 2017. godine prosječna cijena kvadrata iznosila svega 901 euro.
CBCG je još u septembru 2007. godine prvi put objavila prosječnu cijenu kvadrata od 1.697 eura, ali je već 2010. godine ona pala na oko 1.128 eura. U tom periodu prosječna plata u Crnoj Gori bila je oko 400 eura, što jasno pokazuje koliko su cijene bile odvojene od realnih mogućnosti građana.

Prvi znaci pucanja balona već su vidljivi

Već sada se mogu uočiti jasni signali zasićenja tržišta – sve veći broj neprodatih stanova, pad broja transakcija i znatno duže zadržavanje oglasa na tržištu. Posebno je problematična situacija na tržištu zakupa.
Kirije su dostigle plafon i već su počele da padaju. Građani više ne mogu da plaćaju iznose koji se traže, dok poslodavci i država ne prate rast troškova života kroz plate. Takav nesklad neminovno vodi ka padu cijena zakupa, a potom i ka korekciji prodajnih cijena stanova.

Ko opet zatvara oči?

I dok dio tržišnih aktera i dalje brani neodržive cijene, istorija tržišta nekretnina u Podgorici jasno pokazuje da zakoni ekonomije uvijek dođu na naplatu. Ignorisanje realnih prihoda, demografskih kretanja i tržišnih signala već je jednom skupo koštalo i investitore i građane.
Razlika je samo u tome što su danas upozorenja jasnija nego ikad. Pitanje je jedino – ko ih svjesno ne želi da vidi.

bizbiscg.me